Stanovi preskupi, krediti nepovoljni

Na koji način kupiti stan? Kako uskladiti skromna primanja s visokim cijenama i na kraju kako napraviti pravi izbor, nedoumice su s kojima su suočeni građani Banjaluke, Sarajeva i drugih gradova BiH prilikom kupovine stana.

Stara ili nova gradnja, kredit ili ne, veliki stanovi koji su jeftiniji ali podrazumijevaju više računa i obaveza, ili manji koji su opet skuplji ali s manje obaveza...

Ovo su samo neka od pitanja na koja smo pokušali da nađemo odgovor.

Stanovi u BiH najskuplji su u Banjaluci i Sarajevu. Tako u Sarajevu kvadratni metar stana na lokaciji od Ilidže do Alipašinog polja kreće se između 1.100 i 1.200 KM. Od Otoke do Marindvora cijena kvadratnog metra je između 1.300 do 1.500 KM, na Marindvoru 1.700 do 1.800 KM, a u Starom gradu oko 2.000 KM po metru kvadratnom. Haris Atović iz jedne sarajevske agencije za promet nekretninama ističe da su cijene stanova u Sarajevu u proteklih pola godine žestoko skočile, te da se povećanje očekuje i poslije Nove godine.

"Apsurdno je što prodavci stanova koji se nalaze u zgradi staroj 50 godina stave abnormalne cijene, a treba vam još 30.000 do 40.000 KM da stan renovirate. U 'Lorisovoj' zgradi koja je gorjela, kvadrat košta 2.000 KM, a otvorenjem 'Merkura' na Otoci skočile su cijene za 150 do 200 KM po kvadratu", kaže Atović.

Kao i u Sarajevu i u Banjaluci cijene stanova su izuzetno visoke. Najveće su u centru grada, jer je lokacija najpovoljnija, a ponuda ograničena, pa metar kvadratni dostiže i 2.100 KM. U dijelu grada od Rosulja do Hiseta cijena stanova po kvadratu kreće se od 1.250 do 1.300 KM, dok su garsonjere dosta skuplje, pa se njihova cijena po kvadratnom metru u novoj gradnji kreće od 1.600 do 1.900 KM. U naselju Budžak stanovi po kvadratu su 1.300 KM, a u novoizgrađenim zgradama u naselju Borik stanovi koštaju 1.780 KM po metru kvadratnom. Prodajna cijena stanova po kvadratu, s uračunatim PDV-om, na lokaciji stambeno-poslovnog kompleksa Aleja centar kreće se u rasponu od 1.500 do 2.000 KM. Trenutno je na ovoj lokaciji u ponudi useljivih oko pedesetak stanova, ali kako kažu u ovom građevinskom preduzeću, potražnja je velika, ali zainteresovani uglavnom nisu i platežno sposobni.

"Iako smo pokušali da zainteresovanim građanima povećamo izglede za realizaciju kupovine stana, nudeći najpovoljnije uslove kredita, pa se kamatna stopa na stambene kredite kupcima stanova na ovoj lokaciji kreće u rasponu od 6,5 do 7,9 odsto, zainteresovani se teško odlučuju za kupovinu", kaže Ana Cvetković, direktor Finansijsko-komercijalne službe u GP "Krajina", koje se bavi izgradnjom stambeno-poslovnih objekata na ovoj lokaciji.

Za razliku od Banjaluke i Sarajeva, u drugim gradovima BiH, cijene stanova dosta su povoljnije, pa se tako na primjer u Zenici može kupiti stan od 100 metara kvadratnih za 70.000 KM.

Jedina, ali ne i svakom dostupna olakšica prilikom kupovine stana jesu stambeni krediti. Maksimalan iznos stambenog kredita koje daju banke u BiH je, u većini slučajeva, 50.000 KM. "Povoljnosti" koje banke nude su različite. Da bi neko podnio zahtjev za stambeni kredit, njegova prosječna plata mora da bude odgovarajuća u odnosu na kamatnu stopu, uz najpovoljnije mogućnosti, mjesečna rata ne smije da pređe jednu polovinu plate. Obično banke od potencijalnih klijenata traže da njihova mjesečna primanja budu dva do tri puta veća od rate kredita. Za pristojan stambeni kredit rata je oko 300 KM što znači platu od oko 1.000 KM. Većina sanja o ovakvoj plati, a nije rijetkost da su oni koji je imaju prijavljeni na minimalac. Banke od građana koji žele stambeni kredit zahtijevaju žirante i imovinu koju će staviti pod hipoteku u omjeru jedan prema jedan i po ili jedan prema dva od iznosa kredita. Kamate se kreću od šest do 10,5 odsto i građani smatraju da su previsoke iako banke tvrde da su povoljnije nego ranijih godina. Za klijente, banke se bore dužim rokom otplate ili nižom kamatnom stopom. Neke od njih reklamiraju stambene kredite bez žiranata, a pogledom na njihovu veb stanicu građani otkriju da je zauzvrat potrebna hipoteka ili žirant ako podnosioci zahtjev rade u privatnoj firmi. Nije rijetkost administrativna zabrana na platu, ali tu platu potencijalni klijenti moraju primati preko banke. Sve u svemu, dizanje stambenog kredita kod nas je gotovo nemoguća, ili u najmanju ruku naporna misija.

"Čak 18 godina svog života provela sam radeći u firmi koja je propala. Sve što sam planirala palo je u vodu. Ne smijem ni pomisliti na svoj stan, jer ne znam da li ću ga ikada moći imati", priča tridesetšestogodišnja Svjetlana Todorović, radnica sarajevske Tvornice čokolade i kandita "Sarabon". S druge strane, oni koji rade u dobrostojećim firama, ukoliko su one u privatnom vlasništvu, za podizanje stambenog kredita moraju ispuniti mnoštvo uslova.

 Banke od njih zahtijevaju žirante, po mogućnosti iz državnih preduzeća, kojih uskoro, nakon procesa privatizacije, neće biti mnogo. Biljana Remović iz Sarajeva, koja radi u privatnoj firmi kaže da su muž i ona obišli sve banke, raspitali se za uslove za dobijanje stambenog kredita i na kraju zbog nemogućnosti da ispune sve uslove, ipak podigli potrošački kredit da bi kupili stan.

"Zbog nemogućnosti da dignemo stambeni, koji podrazumjeva nižu kamatu podigli smo potrošački kredit za stan. Sada imamo 9,5 odsto kamate. To je aktivna kamata na ostatak duga tako da za sedam godina trebamo vratiti još 50 odsto novca od iznosa kredita. To više nije 50.000 KM nego gotovo 80.000 KM. A za 50.000 KM kredita jedva možeš kupiti kvalitetan stan", ističe Removićeva i dodaje i da obrada zahtjeva nesnošljivo dugo traje. Ona napominje da je danas teško naći žiranta iz državne firme jer su svi već "zauzeti" ovom ulogom, a banke su se uvezale i imaju uvid ko je kome, u kojoj banci i na koji iznos žirant.

I dok se u savremenim zemljama Evrope mladi odvajaju od roditelja gotovo čim postanu punoljetni, u BiH to nije slučaj.

"Prema podacima iz izvještaja UN-a oko 80 odsto mladih u BiH živi sa roditeljima. To je ogroman procenat, pogotovo gledajući evropske zemlje, posebno skandinavske gdje mladi čim navrše 18 godina kupuju ili iznajmljuju stan bez problema", kaže Jan Zlatan Kulenović, direktor Omladinske informativne agencije BiH.

Mladi u BiH stambeno pitanje mogu riješiti uglavnom ako krov nad glavom naslijede, što je rijetkost ili ako ispunjavaju sve uslove za dobijanje nešto povoljnijih stambenih kredita. Neki kantoni u BiH izdvajaju novac za kreditiranje stambenih potreba mladih do 35 godina starosti. Primjer su Kanton Sarajevo i Zeničko-dobojski kanton. Maksimalan iznos kredita je 50.000 KM, rok otplate je 20 godina, a kamatna stopa oko šest odsto. Riječ je o kreditu za naučne, stručne, kulturne i sportske kadrove, a uslovi su, između ostalog, da podnosilac zahtjeva ili član njegovog domaćinstva nisu nosioci stanarskog prava ili vlasnici kuće.

Robert iz Sarajeva, dobitnik jednog takvog kredita koji je zadovoljio sve uslove i još 2004. godine "osvojio" maksimalan iznos - 50.000 KM, ni danas nije aktivirao svoju "nagradu".

"Dobio sam 50.000 KM na rok otplate od 20 godina. Taj kredit mi još stoji jer je banka uslovila da mjesečna primanja moraju biti tri puta veća od rate kredita. Još nemam platu od 1.000 KM i zato još nisam aktivirao kredit. Čekam bolje dane. Nadam se da cijene stanova neće još više skočiti jer, ako ovako nastavi, za 50.000 KM moći ću kupiti samo podrum. Toliko o povoljnim uslovima", kaže Robert.

U RS će 97 mladih bračnih parova do 35 godina u narednom periodu moći da podignu stambene kredite po povoljnijim uslovima zahvaljujući dokumentu Omladinske politike koji je Vlada RS, na prijedlog Ministarstva za porodicu, omladinu i sport, usvojila u maju ove godine. Za 2006. godinu izdvojeno je 4,15 miliona KM za ove svrhe, a plasman sredstava ide preko Fonda stanovanja isključivo za bračne parove do 35 godina. Za kredite do 50.000 KM, kamata je najniža u zemlji i iznosi pet odsto i to na period otplate od 20 godina.

Prilikom raspodjele ovih kredita, prednost imaju mladi bračni parovi bez vlastite imovine, te bračni parovi sa više djece, a Vlada RS za stambeno zbrinjavanje u naredne tri godine će izdvojiti ukupno 12,5 miliona KM. Stambeno zbrinjavanje ovim dokumentom predviđeno je ipak za ograničen broj mladih bračnih parova. Većina onih koji ne zadovoljavaju uslove za dobijanje ovog povoljnog kredita i dalje se muči sa poteškoćama prilikom kupovine stana. A oni koji i uspiju ispuniti sve uslove za dobijanje stambenog kredita nalaze se u novoj nedoumici, a to je koji stan kupiti?

Lokacija, spratnost, sređenost stana, vrijeme izgradnje zgrade i druge karakteristike utvrđuju novčanu vrijednost stana. Razlika u visini cijene prisutna je kada su u pitanju stanovi u novoizgrađenim i starijim zgradama. Mnogi građani smatraju da u stanovima novoizgrađenih stambenih objekata nisu kvalitetno urađeni kanalizacioni i vodovodni sistemi, te da je zvučna izolacija loša, pa prednost daju starijim zgradama. Ispred mnogih novoizgrađenih stambenih zgrada nisu predviđeni prostori za igru djece, a ispred zgrada starije gradnje ti prostori su zapušteni i nesređeni. Takođe, neobnavljane vanjskog dijela starijih zgrada u Banjaluci, ne samo da utiče na njihovo brže propadanje, nego u posljednje vrijeme predstavlja i opasnost za prolaznike, budući da se sa mnogih starih zgrada u gradu fasade odranjaju već duže vrijeme. Tako Julijana Bogosavljević, stanarka zgrade broj 46 u Srpskoj ulici u Banjaluci, kaže da je ova zgrada sagrađena prije više od trideset godina i da od tada nije rađena nikakva obnova fasade, iako se zidovi zgrade sve više osipaju, zbog čega se u prostorijama zgrade pojavila velika vlaga. A, stanari nekih od novih zgrada u Banjaluci, s druge strane, mahom se žale da bi zvučna izolacija morala da bude bolja, a kanalizacioni i vodovodni sistemi kvalitetnije urađeni.

Generalno, regulacionim planom za izgradnju stambenih objekata, trebao bi biti obuhvaćen niz elemenata. Ispred stambenih jedinica trebalo bi biti predviđeno dovoljno parking mjesta, kao i odgovarajući prostori za igru djece. Međutim, povećan interes za kupovinom stanova, koji se posljednjih godina javio kao posljedica migracije stanovništva, stvorio je povoljne mogućnosti da se iskoriste nedostaci u oblasti propisa u građevinarstvu.

Milenko Stanković, profesor na arhitektonskom projektovanju i dekan Arhitektonsko-građevinskog fakulteta u Banjaluci, ističe da su na nivou bivše Jugoslavije postojali određeni propisi (JUS) koji su jasno definisali standarde kvaliteta gradnje, a da je sada u periodu tranzicije, određeni dio tih propisa preuzet, izvjestan dio noveliran, ali da su ostale praznine zbog kojih graditeljska pravila više nisu jasno definisana.

"Pravila i standardi u graditeljstvu se brzo mijenjaju, budući da smo mala i siromašna zemlja. Morali bismo se prilagoditi uslovima i učiti na greškama drugih kako bismo ostvarili prihvatljive uslove i tako postali atraktivni. Da bismo unaprijedili stanje u graditeljstvu, trebali bi iskoristiti svjetska i evropska iskustva u ovoj oblasti", objašnjava Stanković i dodaje da je i za vrijeme bivše Jugoslavije kvalitet stanova bio sporadičan.

"Kvalitet je upitan pogotovo sada kada postoje i pravne praznine i nedostatak propisa u građevinarstvu. Posljedice ovih propusta snosi kupac, koji trpi najveću štetu. Da bi se potencijalni kupci zaštitili neophodna je kontrola kvaliteta i novi propisi" ističe Stanković.

Građani koji namjeravaju da kupe stan mogu da koriste i mogućnost finansijskog učešća u izgradnji stana, jer im građevinska preduzeća pružaju različite povoljnosti. Na primjer neka od preduzeća radove na izgradnji stana izvode od 10 do 12 mjeseci, a za sufinansiranje tih radova tokom gradnje pružaju građanima 10 odsto popusta u odnosu na cijenu izgrađenog stana. Ipak, pored svih olakšavajućih okolnosti koje se pružaju građanima, finansijska situacija većine u BiH, naročito mladih, ne omogućava realizaciju planova o kupovini stana. A za ovu, nimalo smiješnu situaciju, neko se dosjetio i izmislio kako je to svojstveno nama, vic u kojem su Mujo i Fata digli kredit za stan. Fata se žalila da od brige kako otplatiti kredit ne može da spava, a Mujo tvrdio da spava kao beba. Sat vremena spava - sat vremena plače.